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增加经济适用房建设利大于弊

最近几天，不断有权威机构和学者撰文，担忧未来的中国经济增长速度，有人甚至认为未来几年我国经济都可能在通货紧缩的环境下运行。对此，笔者认为，之所以出现这样的局面，最主要的原因是这几年房地产市场的高速增长严重透支了我国经济的未来增长。一旦房地产市场出现拐点，那么与房地产相关的钢铁等部门的拐点也即将到来，支撑本轮经济增长的主要行业都将会减速。

尽管经济前景堪忧，但也并非束手无策，只要我们大力增加经济适用房的投资，不仅可以使经济增长避免出现大的滑坡，而且可使城市住房紧张的矛盾有效化解，可谓一箭双雕。

从操作措施看，可以采取分步走的方式，通过两到三年的时间将经济适用房占房地产投资的比例由当前的5%增加到30%以上。2005年可以将经济实用房的投资规模由2004年的600多亿元增加到2000亿元，2006年以后再每年增加1000亿元左右。这样可以有效缓解商品住宅投资减速带来的负面影响。

那么，增加经济适用房和廉租房投资的理论依据在哪里？从全球视野看，工业化国家对住房市场都采取了高度的国家干预政策，没有一个国家是完全通过市场化的方式来解决住房问题的。

主要做法是：(1)政府自己直接建造大量的低租金公共住房供困难户、低收入户居住。英国地方政府在1946年到1976年的30年中，平均年建造14.3万套公房，并从最初限于低收入困难户发展到向所有家庭开放。经上世纪80年代以来的“住房私有化”浪潮后，英国仍有34%的公房(1989年的统计数)。(2)另一些福利国家由政府向房地产企业提供财政补贴，同时对建成住房的出租作出限制，这样建成的住宅必须以“成本租金”出租给家庭条件和收入符合规定的用户。例如，二战后原西德政府向私营房地产商提供无息贷款，同时还规定，向同意为低收入家庭建造或改建住房的私营开发企业提供低于市场利率的贷款，条件是它们必须降低出租租金。(3)依靠非营利房地产企业解决住房紧缺困难，所谓非营利企业，包括公私合营的公司、工会系统组织、住房合作社和各种住房协会等等。这些非营利的房地产企业靠出售利率有限的股份以获得启动资金，在此基础上再申请政府的低息或无息贷款，并可享受免税待遇，因此能以低于市场的价格出租所建住房。瑞典、荷兰、法国等多采用这一做法。

由此可见，政府出面解决住房问题，是全世界普遍采用的做法。而我国在1998年之后推行住房市场化改革过程中，严重忽视公共住房保障制度的建设，是住房政策上的重大失误。

目前是增加公共住房保障投资的大好时机，因为经过1998年以来的经济财政政策的实施，全国的基础设施建设已经大为改善，可以将政府支出部分转移到住房建设。并且政府对经济适用房的建设只是预支投资，建设完工之后可以按照成本价出售给居民，收回投资，不会占用很多的财政资金，在财政上是完全可行的。从理论上说，完善公共住房保障制度符合十六大“构建和谐社会”的思想，应该成为构建和谐社会的重要内容。

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